Welche Gutachten werden bei Gerichten und Behörden anerkannt?

1. Arten von Immobiliengutachten

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass es verschiedene Arten von Immobiliengutachten gibt, die je nach Zweck und Anforderung unterschiedlich eingesetzt werden:

1.1 Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
Das Verkehrswertgutachten (auch Marktwertgutachten genannt) ist das umfassendste und detaillierteste Gutachten. Es wird gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt und gibt den Wert einer Immobilie an, der am Markt unter normalen Umständen zu erzielen wäre. Hierbei werden verschiedene Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren angewandt. Diese Gutachten sind bei Gerichten und Finanzämtern anerkannt, da sie auf gesetzlich festgelegten Methoden basieren und nur von öffentlich-bestellten und vereidigten Sachverständigen und ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen (ACHTUNG: Die Zertifizierungsstelle, welche die ISO/IEC 17024 Zertifizierung herausgibt muss von der DAkkS = Deutschen Akkreditierungsstelle anerkannt sein; z.B. Sprengnetter und die DIA Freiburg sind von der DAkkS anerkannt) erstellt werden.

Hier geht es zum Blogartikel „Was ist ein Verkehrswertgutachten?“

1.2 Kurzgutachten
Das Wort Kurzgutachten gibt es rechtlich nicht. Entweder ist es ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder KEIN Gutachten. In diesem Fall sprechen wir z.B. von einer Marktpreisermittlung. Da jedoch das Wort „Kurzgutachten“ bekannter ist, verwende ich dies in diesem Artikel. Ein Kurzgutachten ist eine vereinfachte Version des Verkehrswertgutachtens. Es enthält weniger Detailtiefe und konzentriert sich auf die wesentlichen Bewertungsfaktoren. Solche Gutachten sind schneller und kostengünstiger zu erstellen, werden aber von Gerichten oder dem Finanzamt nicht anerkannt, da sie oft nicht die erforderliche Tiefe und Genauigkeit aufweisen. Kurzgutachten sind ideal bei Kauf, Verkauf, gütlicher Scheidung, einfachen Erbangelegenheiten.

2. Unterschied öffentlich-bestellte und vereidigte Sachverständige und ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige

In Deutschland gibt es verschiedene Qualifikationen, die ein Sachverständiger erwerben kann, um seine Expertise und Kompetenz in einem bestimmten Fachgebiet nachzuweisen. Zwei der bekanntesten Qualifikationen sind der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und der nach ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Beide haben ihre spezifischen Merkmale, Anforderungen und Anwendungsbereiche. Hier sind die wichtigsten Unterschiede:

1. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger

1.1 Definition und Anerkennung

– Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind Personen, die von einer öffentlichen Institution, meist einer Industrie- und Handelskammer (IHK) oder Handwerkskammer, bestellt und vereidigt werden.

– Die Bestellung erfolgt für ein spezifisches Fachgebiet, in dem der Sachverständige über herausragende Fachkenntnisse und Erfahrung verfügt.

1.2 Voraussetzungen

• Der Sachverständige muss umfassende fachliche Qualifikationen und praktische Erfahrungen nachweisen.
• Die Bestellung erfolgt nach einem strengen Prüfungsverfahren, in dem die Fach- und Sachkompetenz sowie die persönliche Eignung (z. B. Unabhängigkeit, Zuverlässigkeit) überprüft werden.
• Der Sachverständige wird auf die gewissenhafte und unparteiische Erfüllung seiner Aufgaben vereidigt.

1.3 Aufgaben und Pflichten

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind zur Objektivität, Unparteilichkeit und Unabhängigkeit verpflichtet.
• Sie erstellen Gutachten, die insbesondere bei Gerichten, Behörden und öffentlichen Institutionen hohe Anerkennung finden.
• Ihre Gutachten gelten als besonders verlässlich, da sie strengen Qualitätsanforderungen unterliegen.
• Der Sachverständige unterliegt der Aufsicht durch die bestellende Kammer und muss regelmäßig seine Qualifikation und Tätigkeit nachweisen.

2. ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger

2.1 Definition und Anerkennung

• Die ISO/IEC 17024-Zertifizierung ist eine internationale Norm, die Anforderungen an die Zertifizierung von Personen in Bezug auf ihre fachliche Kompetenz in einem bestimmten Bereich festlegt.
• Zertifizierte Sachverständige nach ISO/IEC 17024 verfügen über eine international anerkannte Qualifikation, die durch eine unabhängige Zertifizierungsstelle vergeben wird.

– ACHTUNG: Die Zertifizierungsstelle, welche die ISO/IEC 17024 Zertifizierung herausgibt muss von der DAkkS = Deutschen Akkreditierungsstelle anerkannt sein (z.B. Sprengnetter und die DIA in Freiburg)

 2.2 Voraussetzungen

• Der Sachverständige muss eine Zertifizierungsprüfung bestehen, die seine außerordentlichen fachlichen Kenntnisse und Fähigkeiten in einem spezifischen Bereich nachweist.
• Die Zertifizierungsstellen, die nach ISO/IEC 17024 akkreditieren, sind unabhängige Organisationen, die selbst strengen Qualitätsstandards unterliegen (z.B. Sprengnetter und die DIA in Freiburg).

2.3 Aufgaben und Pflichten

• Ein nach ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger arbeitet nach den Anforderungen und Standards der jeweiligen Zertifizierung.
• Die Zertifizierung ist zeitlich begrenzt, sodass der Sachverständige regelmäßig seine Qualifikationen und sein Wissen durch Re-Zertifizierungen nachweisen muss.

3. Aufsicht und Qualitätssicherung

• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige unterliegen der Aufsicht der bestellenden Kammer und müssen regelmäßig ihre Qualifikation nachweisen.
• ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige unterliegen der Kontrolle durch die Zertifizierungsstelle und müssen sich periodisch rezertifizieren lassen, um die Gültigkeit ihrer Zertifizierung zu behalten.